自2015年以来，房屋价格一路飙升，不断刷新人们的三观；自实施二胎政策以来，小盆友们的数量也逐渐多了起来，两者结合导致——北京的学区房成为稀缺资源。买学区房本身是为了落户口的，但目前各城区又都在疏解人口，某些区存在限制一房落两户的情况。因此如果买到房子上有户口卖房人又不配合迁出的话，那后果是相当的严重。

笔者在最近不到短短的三个月时间内代理了近10起房屋买卖合同纠纷案件，其中一个就是卖方违约未将户口从房屋上迁出的案子，笔者感觉比较有代表性，特将其中涉及到的一些小问题梳理了一下，分享给大家共同研究。

一、案情简介

1、案件基本情况

卖房人A与买房人B在中介公司的撮合之下，三方签署了《居间合同》，约定由中介为双方提供居间服务，卖房人将其合法所有的坐落于北京市西城区某地的房屋出售给买房人。随后，买卖双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定房价150万。其中约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因逾期超过10日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，双方签署了该合同的补充协议，约定买房人应当再向卖房人支付房屋装修折价款50万元。

再随后，买卖双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），该合同是办理网签所用版本，约定房价150万。同时也约定了出卖人将户口迁出的义务，内容与经纪成交版一致。

签署完毕上述协议后，买房人按照约定支付了房款共计200万元，卖房人也配合办理了房屋过户手续。但买房人并没有在户口迁出期限届至后，前往户籍管理机关核实户口是否迁出。三年后的今天，买房人欲将该房屋出售，恰逢该房屋成为了学区房，因此很多人表达了购买意向。由于目前西城区对房屋落户管制严格，购买意向人均表达了关于该房屋上落户情况的关心。

于是，B拿着房产证前往派出所核实房屋落户情况。但派出所查询后表示，有人的户口落户在该房屋上，但不能向B透露具体情况。因为B与其家人均未将户口落在该房屋上，B感觉很吃惊，在与派出所多次沟通后，派出所告知了B落户人的姓氏。B这才想到该落户人与卖房人A同姓，于是千方百计联系上了A，经过沟通发现果然是A没有将户口迁出。A拒绝配合将户口迁出，称是由于户籍管理机关的原因才没有迁出户口。

二、诉讼中涉及到的实务问题

1、以哪个合同起诉，房价是多少

在二手房买卖中，普遍存在签署两份房屋买卖合同的现象：一份是为减少交税金额，将房屋价款约定的较低，该合同用于办理网签，即自行成交版；另一份为经纪成交版，是双方的真实意思表示，房屋价款高于办理网签的自行成交版。

根据合同法第52条的规定，以合法形式掩盖非法目的的、违反法律法规强制性规定的，合同无效。因此，严格来说，逃避缴税义务的网签合同是无效合同，应当以经济成交版为准。但在实务中，以网签合同进行起诉，被告辩称合同无效的，法院也不会认为网签合同无效，甚至不会去审这个问题。因为，如果判令这个合同无效，会带来很多问题：比如是否要提及未足额缴税问题，是否要移送税务部门等等。

一般来说，由于经纪成交版合同约定的房屋价款与买房人实际支付的金额一致，买房人起诉时以该合同为依据。

目前，北京地区的法院大多认为房屋价款为买房人实际支付的价款，即200万，包括150万的“房屋价款”，50万的“房屋装修折价款”。在被告辩称房屋价款应以办理网签的合同为准时，北京市第一中级人民法院在一个案例中的观点及其处理方式颇具代表性：“本院认为，违约金条款约定的是”房屋总价款”而非”房屋价款”，因此不仅包括房屋成交价格还应包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备的作价”。A、B签署的经纪成交版合同约定内容的是“如逾期未迁出的……支付全部已付款万分之五违约金”，按照一中院的观点，“全部已付款”应该为200万，即包括50万的房屋装修折价款。

2、证据充分——调取户籍管理机关的证明信

由于户籍管理的特殊性，对持房产证的房屋所有人前来核查房屋落户情况时，公安机关户籍管理部门在一般情况下并不会将落户情况告知房屋所有人。即便有的派出所会告知房屋所有人房屋落户情况，一般也不会出具书面资料。在笔者处理的该案件中，派出所仅告知了房屋所有人房屋上落户人的姓氏，全名都没有告知。

因此，在起诉前由律师前往派出所调取房屋的落户情况，并要求派出所出具书面资料，是很有必要的。可以全面、详细了解房屋落户情况，也避免卖房人不承认户口未迁出，或者卖房人自身也不了解房屋落户情况（这种情况涉及到卖房人以外的第三人的户口落在了房屋之上）。

公安机关户籍管理部门出具的证明信内容一般包括落户人的姓名及身份证号码、户口登记地址（这个地址与房产证上登记的地址一致）、落户时间等。就笔者处理的案件来说，卖房人A与买房人B签署买卖合同的日期是2013年3月，卖房人应当迁出户口的时间为2013年5月。笔者调取的证明信显示卖房人A在2009年就把自己的户口登记在了涉案房屋之上，至今仍未迁出。这样根据买卖合同、证明信，就形成了一个完整的证据链，足以证明卖房人A未履行户口迁出义务。

3、应当如何列明诉讼请求

目前，法院认为户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围。因此，如果诉讼请求中写明请求法院判令被告限期将户口迁出的，在立案的时候立案庭往往就要求原告将该项诉请划掉。即使立案庭没有要求将该诉请划掉的，法院在判决中也不会支持该项诉请。在北京地区法院的判例，以及北京市二中院于今年8月份发布的“因户口迁移引发二手房买卖合同纠纷案件情况通报”中，都得到了印证。

因此，在诉讼请求中仅能要求被告承担违约责任，要求其支付违约金。是不是感觉很不公平？木有办法，目前只能如此。

4、违约金的保护范围

关于房屋买卖中的违约金条款，北京地区法院也有不同于其他地区法院的做法。北京市高院于2014年12月16日发布《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】，该会议纪要第二十三条违约金诉讼时效的认定规定：“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”

尽管该规定值得商榷，但在司法实务中，北京地区法院还是会适用该规定。北京市一中院在案号为（2016）京01民终1295号一案中适用了上述规定，一中院认为：一审法院没有适用该规定进行计算违约金是错误的，只能保护起诉之日前两年的违约金。

根据笔者查询北京地区的相关案例，买房人根据逾期天数、房屋总价款的万分之五等基准计算的违约金金额少则数十万，多则以百万计，但法院支持的违约金金额并不高，法院一般会根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以酌减。考量的因素有：是否是卖房人自己的户口未配合迁出、卖房人对户口迁出的控制力及过错程度（如果是卖房人以外的第三人未将户口迁出且不配合，卖房人积极催促的，法院一般认为卖房人过错程度较小）、是否有证据证明损失（一般情况下很难证明存在直接损失）。

不过，如果卖房人支付了违约金后仍然不将户口迁出的，买房人可以再次起诉卖房人要求其支付违约金。目前，这是对卖房人最大也基本是唯一的制约。

三、建议

敲黑板划重点啦，后排的同学注意一下：

1、事先核实拟购买房屋的落户情况，如果公安机关户籍管理部门不予核实的，可委托律师代为前往核查落户情况。在北京地区施行学区的政策下，不仅应核实落户情况，还应前往教委等部门核实学区划片具体政策。

后期可做的工作有限，所以还是要在前期把工作落实好。户口迁移的政策性、地区差异性较大，周期也长，事先应予以一一落实。

2、在合同（可以以补充协议的形式）中明确约定户口迁出条款，明确户口迁出的义务主体、期限、逾期未迁出的违约金以及违约金计算基数（房屋总价款）。如果是为了购买学区房的，还应予以明确约定购房目的是为了孩子落户，如果无法落户的，应支付的违约金金额或计算方式。这样在卖房人未按时迁出户口时主张违约金时，法院可以支持一个较高的金额。

3、嗯，多交定金。

4、嗯，相关部门多卖点地，地多了房子多了，房价也不会那么一直飙升，房价平稳了，纠纷也就少咯。

目前，法院在判决时会考虑判决内容能不能得到强制执行的问题。如果判决无法进行强制执行的，法院或不予受理或在判决中予以驳回。笔者建议，应当在强制执行方面学习一些外国的优秀经验，扩大可强制执行的范围。这样一方面可以保护诚实信用一方，惩罚失信一方，也能让人在生活中更多的感受到法律的权威与尊严。

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